◆经济导报记者 刘勇济南报道

“我们已经做好退出准备了，9月30日所有商户都得撤离，然后我们将商场恢复接手前的原状交还给业主。”23日，济南天天淘宝街的运营商济南世纪海蔚商贸公司（下称“海蔚商贸”）孙经理，有些无奈地对经济导报记者说。按照原计划，6月份海蔚商贸与所有业主续约后将闭店3个月进行升级改造，不过现在已经不可能了。

据经济导报记者了解，淘宝街所在的楼上下两层，被分割出售给600多位业主，统一采用委托租赁运营模式，即售后返租模式。业主是淘宝街商铺的购买者，海蔚商贸承租后，又转租给现在经营的商户。不过现在因为租金的问题，业主和海蔚商贸双方无法谈拢，作为运营商的海蔚商贸无奈退出。

经济导报记者在采访中获悉，淘宝街并非个例，在济南曾经有多个售后返租的商场，因为业主和运营商无法就租金问题达成一致而导致关门歇业或更换新的运营商。

在连日来的调查中，多位业内人士对经济导报记者表示，售后返租模式成功者寥寥，也因风险过大、漏洞过多被屡屡叫停。而这种模式带来的后遗症愈加显现，通过分散销售回笼资金和统一的规划经营，两者本身就是一对矛盾体，很难实现两全。一旦包租期满，商铺会重新回到每位投资者手中，此时一旦承租商离场，群龙无首的投资者们将很难达成统一，被分割的商业设施将难以统一运营。

　　最后的疯狂

23日不到9点，距离开门营业还有一段时间，淘宝街门口已经有不少市民在等待。“听说这边就快关门了，赶紧趁最后打折扫扫货。”市民蒋鑫对经济导报记者说。

经济导报记者走进商场后发现，7周年庆典的海报还在屋顶悬挂着，每一家店铺都挂出了打折、甩货、清仓的广告。在一家卖女裤和袜子的商铺，导购员甚至喊出“全部1元、任意抢购”的口号，吸引大量顾客围上去抢货。

经济导报记者注意到，在淘宝街的每一个入口都有一个牌子，上面写着：因合同到期，淘宝街即将关门停业，请广大商户尽快处理货品，最迟于9月30日24点前将各自物品全部清空并将商铺移交，10月1日零点前整个商场将全部断水、断电、锁门。

　　难以协调的平衡点

“我们也不想退出，但没办法，部分业主的要求太高，我们无法满足，只能退出。”孙经理无奈地说道，“我们一手经营起来的淘宝街，这些年投入了很多资金和血汗，也不想看着它就此关门。希望业主可以找一家新的运营公司，把淘宝街的现状维持住，不至于让它消失。”

海蔚商贸担忧的是，淘宝街风风雨雨这么多年，好不容易发展起来了，一旦关门再开，未来不知道会怎样。“平心而论，我们决定继续运营淘宝街的出发点与信心已不是自身盈亏，更多的是我们多年来积累的丰富经验与教训，及对这个千辛万苦一手打造出来的繁荣商街的一种责任与情怀。”孙经理说道。

据经济导报记者了解，由于海蔚商贸与业主的第一份10年期的合同在今年9月30日到期，为此早在今年3月份海蔚商贸就开始准备与业主签合同。“我们从今年3月份开始就准备续签合同，不过直到现在仍有不少业主拒签合同。作为统一运营的淘宝街，必须所有业主都续签了才能继续运营下去，哪怕少了一家都无法管理。”孙经理说。

经济导报记者了解到，海蔚商贸与业主要签的新合同为12年，其中前6年约定租金为购房款的9%，后6年为9.5%。不过这并没有达到部分业主的要求，这些业主的要求是17%的回报。

“在当前的大形势下，17%的回报率是根本不可能的。”孙经理说道，“我们算了一笔账，现在对商户收取的租金水平已经达到了瓶颈，无法上涨，此前给业主的租金是8.5%，10年没涨了，我们决定给他们涨到9%，这种情况下我们勉强能维系下去。”在孙经理看来，如果答应业主17%的要求，那么现在商户的租金就得翻番，但是如果商户租金翻番的话，几乎所有商户都不会续约，淘宝街一样会关停。

孙经理告诉导报记者，截至目前海蔚商贸累计亏损了近8000万元。究其原因是因为当时开发商海蔚置业因没有商业运营经验，于2006年请来专业公司运营。2007年下半年，经营不善的海蔚商城面临停业，当时还上演了一出开发商起诉运营商的戏码。运营商退出后，海蔚置业成立海蔚商贸接手运营当时的海蔚商城，也就是现在的天天淘宝街。经过3年左右的养铺期，天天淘宝街迎来辉煌，可以说是一铺难求。

“从2007年初到2009年4月底，在淘宝街开业前、公司没有任何收入进账的28个月里，我们通过借款向业主垫付租金总计达5200多万元。”孙经理说道，“而且前期养铺阶段，我们采用低租金吸引商户进驻，同时为了拉拢人气采用了不少促销手段，造成每年亏损几百万元。”

据经济导报记者了解，随着人气的上升，租金提高了一部分，海蔚商贸的日子才算好过一些。“2014年我们扭亏为盈，但盈利只有20万元。”孙经理透露。

济南会商经贸有限公司总经理潘壮告诉经济导报记者，关门后的淘宝街以后如何运营不清楚，但中途更换已经成功的运营商是商场经营大忌。因为这可能牵扯到商场的重新规划布局、重新洗牌、招商定位、商户流失等一系列不确定因素。

“淘宝街目前刚达到它的青壮年时期，关门确实不划算，散了容易聚起来难，淘宝街关门后，什么时候东山再起就是未知数了，短则半年，长则三五年，即便重新开门也难重现原来的繁荣。”潘壮担忧地说。

　　返租模式遇困

淘宝街运营商与业主因为租金的问题产生隔阂，究其原因还是因为售后返租模式。“‘售后返租’其实不是一个新概念，前几年就有国内一些房企开始分割原本自持的大型物业，但因种种原因，成功者寥寥。”济南一家房地产营销策划代理公司的总经理袁杰，接受经济导报记者采访时表示。

据袁杰介绍，商铺的“售后返租”，是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与其签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式，一般年返租回报在8%-12%之间。

20年包租包管理，年回报高达10%……这样的荐铺电话，对不少人来说并不陌生。经济导报记者在今年就曾密集接到类似说辞的卖铺电话。实际上，目前济南多家在建商场都在卖铺过程中承诺包租、包管理，有的长达十几年，有的只有三五年，且无一不是以较高的回报率来吸引投资者。

“‘售后返租’模式的优点是买家投资门槛较低，获利稳定。但与此同时，投资者也承担着一定风险，最需要注意业权分割、开发商后续运营能力两大问题。由于租赁时间过长，运营商门槛又低，某些缺乏诚信的运营商卷款走人的事件屡见不鲜，如果遇到这样的运营商，小租赁者没有法律保障，只能血本无归。”袁杰说道。

经济导报记者在采访中获悉，早在2005年，济南便有采取“售后包租”模式的商业项目出现了业主无法按时拿到租金的事情，由此引发的一系列纠纷让投资者非常头疼。同样因为租金的问题，业主和运营商发生矛盾的事情也发生过很多，2015年3月贵和体育中心店停业，其原因就是鲁能泰山广场商铺业主和山东鲁泰物业有限公司之间的纠纷。

在袁杰看来，和投资住宅相比,投资商铺的风险要大得多。“如果投准了,就是‘一铺养三代’,投不好的话,空铺率高或者租金无法按时得到就会损失严重。”

潘壮认为，返租模式之所以在市场上口碑褒贬不一，主要是因为缺乏成功案例以及市场诚信系统确立的不够稳固。“运营商要和所有业主签订合同，那怕一家不签合同，运营商也无法按照自己的意愿进行运作。”

袁杰认为，由于商业地产已在部分城市或区域呈现“过剩”状态，盈利能力下降，“售后返租”模式面临深层风险持续释放的问题，有关部门应对此加大监管力度。